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德占时总督府拥有土地控制权 土地增值税为青岛首创

2014-10-20 09:37来源:青岛日报/青报网

    核心提示:单威廉为青岛设计的土地制度,以促进城市建设、抑制不正当投机为宗旨,所采取的土地增值税法为举世初创,地价税法为东亚首次实施,深刻影响了孙中山的执政理念,对广州、台湾乃至全国产生了深远影响,并扩散到德国、英国、美国、澳大利亚等地。

    德国胶澳总督府拥有对土地收买和使用的行政垄断和广泛控制权,这是《置买田地章程》第一款之规定。基于此,“嗣后,德国总督渐次将德属所有各地亩全行向中国地主收买”。

    通过与村民订立土地出让协议,并支付定金的方式,胶澳总督府取得土地的优先购买权。此后,总督府分批次陆续购进土地。在预定的土地未被购进前,村民仍可继续使用该土地进行耕种。显然,德国殖民当局对土地的收买行为,是建立在对中国土地所有人的利益侵害和掠夺基础上的。村民被剥夺了世代赖以为生的土地,而且其补偿价格仍按章高元驻兵时购买官地的价格。

    对此,单威廉也认为,“今日中国农民间转让土地所付已约为十年前一般价格的三倍或四倍”。此补偿价格与总督府后来拍卖土地的收入相比,更是微乎其微。德国殖民当局通过买地、卖地,盈利高达数千倍。

    实施土地拍卖制度

    当单威廉奔波于各村间洽购土地时,一些商人早已按捺不住,想要尽早买地生财。于是,他们对单威廉展开舆论攻击,胶澳总督罗申达尔因此牵连被免职。然而,单威廉始终不为所动,他坚持认为,在建设规划和土地法规未出台前,不能出售土地。直到预留了街道、广场、码头、公共场所和防御工事等公共用地,并在土地法规和城市初步规划出台后,1898年10月3日,总督府才举行了第一次土地拍卖。

    在公开拍卖土地前,除要组织评估委员会进行地价评估外,政府有义务提前公告土地建设计划及各笔拍卖土地的底价。竞购者必须在正式拍卖8天前向政府申请,并须提交土地使用计划纲要及说明申购该土地的目的,出价最高者将获得土地。竞买者拍得土地后,必须从登记立案起3年内完成建筑,如果违约或私自改变土地用途,政府将收回土地或提高土地税。

    按地价征收6%的土地税

    德占时期,总督府每年对卖出的土地按地价征收6%的土地税,最初3年依据土地卖价缴纳,以后按照土地评估价缴纳。对于6%的税率规定,单威廉认为,一则可防止土地投机。由于对出卖土地还规定了其他限制,因此,投机商若将大量资金投放到土地上,必须使其资金生息6%才行;二则不影响城市建设。相较于当时银行8%的抵押利率,6%的土地税已经体现出资本的低息状况。与东亚其他城市相比较,这一税额也 “绝不过分”,香港、上海的房租税负担更加沉重。而对于教会、机关、学校、医院、台东镇劳工区等公益事业用地,则实行完全或部分免税。

    德占时期规定,若土地所有人未在规定期限完成建设或与建设计划不符,则相应提高土地税税率,逾期1年税率为9%,4年为20%,7年为15%,10年为18%,16年为24%。待建设完成之后,税率恢复至6%。这样就迫使土地所有者迅速、合理地开发利用新购得的土地,防止投机商囤积土地,促进城市建设与繁荣。

    转卖土地按差价征收增值税

    单威廉认为,若土地升值并非由土地所有者出资经营造成,而是由于市政发达、社会繁荣所致,就应收益归公。对此,青岛土地法规定,若土地转卖与他人,政府将按其所赚差价征收1/3的土地增值税,并且政府有权按其申报的土地买卖价格优先购买,这样就限制了违章交易。

    如果土地一直都没有转卖,则政府每25年都要按不超过上述比例征收一次土地增值税。这样下来,土地无论转移与否均受土地增值税的约束。

责任编辑:张兆新

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